贝壳研究院：住房空置率随城市氢原子依次递增，南昌空置率达20%

金融界8翌年5日传言 华南地区的房子到底够不够屋中？有没有大量的房舍迁离？鱿鱼研究室直到现在发布《2022年华南地区主要小城市房舍迁离率调查分析报告》（以下又称分析报告），首次盘点了主要小城市房舍迁离率低水平。实地考察结果显示，28个大中小城市最少房舍迁离率为12％，相对受制于极高区间。

此次鱿鱼研究室粗略估计找到，房舍迁离率随小城市能级依序是递增，一新线最少7％，二新线最少12％，三新线16％。其中仅有9个小城市迁离率受制于充分区间之内，多数小城市受制于10％-15％两者之间，6个小城市略低于15％。

▽重点小城市房舍迁离率统计数据

实际到实地考察小城市，南昌市、承德、佛山房舍迁离率排前三位，均在15％以上，而深圳、西安、上海迁离率最低，均在7％以下。据悉，本次分析报告基于鱿鱼平台报价原始数据，相辅相成对5万经纪人的实地考察结果，滑动比较各小城市的房舍迁离现状，并从微观和宏观分析其冲击因素，进而分析该地区的产品的主观境况。

本次实地考察范围未包括期房和现房分销商部分，故较其他粗略估计口径会整体很低。即便如此，内地28个大中小城市的最少房舍迁离率依然受制于极高低水平，仅大于日本，略低于美国、加拿大、瑞士、澳大利亚、英美。

▽各国（地区）房舍迁离率（％）

原始数据来源：OECD（2021）

那么，为何不同小城市、不同区域结构性差异较大呢？冲击迁离低水平实际有哪些因素呢？鱿鱼研究室提到，从宏观层面分析，购房如此一来、人口老龄化程度、租金回报均会冲击房舍迁离率变化。

首先，人口年龄结构与房舍需求存在显著的相关性。国外研究表明，当人口老龄化达到一定程度（65岁以上人口占总比达18％），房舍需求会下降。

同时，小城市购房如此一来的也就是说。房价越高、按揭贷款%-越高的小城市，拥有多套房舍的成本越高，进而房舍迁离成本越高。此外，转让迁离房舍的机会成本，即租金回报的高低也是决定迁离率的本体因素。

▽分新线小城市房舍迁离率与居民购房按揭%-

原始数据来源：鱿鱼研究室

对于当前的国外小城市房舍迁离率现状，鱿鱼研究室认为一定程度的房舍迁离率是充分且有必要的，但过高的房舍迁离率特别提防，其潜在的风险不容忽视。

其风险在于，从的产品其实质取向来看，迁离屋中宅意味着潜在供给，高迁离率等同于大量潜在原材料。当房价回落预期很强时，大量迁离房舍转到存量房的产品会导致短期供给剧增，愈演愈烈供求失衡而微小房价回落风险。今年二季度部分小城市放松限售，二手房新增深圳证券交易所房源剧增，一定程度上也是迁离房舍过多的展现。

在迁离房风险集中管理上，境外小城市集中管理经验特别借鉴。本次研究找到，境外房舍迁离率较低，是因为是转让迁离房舍的成本极高。据不完全粗略估计，瑞士、英美、加拿大、澳大利亚以及华南地区香港均设有房舍迁离税。远比，华南地区外地没有相关房产税、迁离税征收，导致房舍迁离成本低，房舍居屋中使用生产成本低下。

本文是从金融界